Loi Mermaz-Malandain tendant à améliorer les rapports locatifs
Renforcement des droits des locataires : encadrement des congés donnés par les bailleurs, allongement des préavis, protection contre les expulsions abusives.
Initiative politique : parlementaire
Acteurs et rôles documentés : Députés du groupe socialiste et apparentés à l’Assemblée nationale en 1989 : initiative et rédaction de la proposition, Louis Besson, ministre délégué chargé du Logement en 1989 : soutien, orientations et amendements gouvernementaux.
Besson reconnaît l’initiative parlementaire du texte et décrit les travaux sur les loyers ayant nourri ses auteurs. Estier confirme que la démarche vient du groupe socialiste de l’Assemblée. Le gouvernement facilite ensuite l’examen et défend ses choix par amendements.
- Sénat, séance du 5 juin 1989 : rapports locatifs, interventions Besson et Estier
Paraphrase : le ministre distingue l’initiative des députés des choix ultérieurs du gouvernement ; Estier attribue le texte au groupe socialiste de l’Assemblée.
Attribution revue le 2026-10-12.
Description
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz-Malandain (du nom des députés Louis Mermaz et Pierre Malandain), tend à améliorer les rapports locatifs et porte modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (loi Méhaignerie). Elle constitue le socle du droit locatif français et renforce significativement la protection des locataires. Les principales dispositions incluent : le droit au renouvellement du bail de 3 ans (6 ans pour les personnes morales) sauf motifs légitimes limitativement énumérés ; l'encadrement strict des congés donnés par le bailleur (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux) avec un préavis de 6 mois ; l'interdiction de la clause résolutoire pour défaut d'assurance sauf respect d'une procédure spécifique ; la réglementation des états des lieux et de la restitution du dépôt de garantie ; et le plafonnement des charges récupérables. La loi définit également la notion de « logement décent » et les obligations d'entretien du bailleur. Elle reste, avec ses modifications ultérieures, le texte de référence du droit locatif français.
Actes de mise en œuvre
Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026
20 juillet 2026
Pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (loi Mermaz-Malandain), ce décret reconduit pour une année supplémentaire, jusqu'au 31 juillet 2027, le plafonnement de l'évolution des loyers lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants en déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Les dispositions, qui prolongent le dispositif du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, entrent en vigueur le 1er août 2026.
Contexte
La loi Méhaignerie de 1986 avait libéralisé les rapports locatifs, suscitant des inquiétudes chez les locataires. Le retour de la gauche avec le gouvernement Rocard s'accompagne d'une volonté de rééquilibrer les rapports bailleur-locataire. La crise du logement à Paris et dans les grandes villes renforce la nécessité de protéger les locataires.
Texte officiel consolidé
Vérifié le 13 avril 2026- Identifiant Légifrance
- LEGITEXT000006069108_14-06-2006
- Publication au JORF
- 08 juillet 1989
Chaîne d'impact
Réforme
Loi Mermaz-Malandain logement (1989)
juillet 1989
Schéma récurrent — 3 tentatives
Des réformes similaires ont été tentées à d'autres époques
Promesse d'origine
« François Mitterrand s'était engagé à renforcer les droits des locataires et à encadrer les rapports locatifs »
Source : Programme présidentiel de François Mitterrand, 1988
Écart entre promesse et réalisation
La loi Mermaz-Malandain répond directement à l'engagement de renforcement des droits des locataires.
Effets mesurés
Effets positifs
1Protection durable des locataires : la loi reste le socle du droit locatif français, garantissant la stabilité des baux et limitant les congés abusifs
Fiabilité hauteMesure : 2000-01-01Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Effets négatifs
1Rigidification du marché locatif : la protection renforcée des locataires peut décourager les propriétaires de mettre leurs biens en location, contribuant à la pénurie de logements
Fiabilité moyenneMesure : 2000-01-01IFRAP, analyse de la réglementation locative en France document non retrouvé
Effets de bord
1Développement du contentieux locatif et engorgement des tribunaux d'instance par les litiges bailleur-locataire
Fiabilité moyenneMesure : 2005-01-01Les Échos — La justice constate une augmentation régulière des contentieux locatifs
Analyses contradictoires
Pour
La loi Mermaz-Malandain est un pilier du droit au logement en France. Elle protège les locataires contre les expulsions abusives, garantit la stabilité des baux et rééquilibre un rapport de force structurellement favorable aux propriétaires dans les zones tendues.
Contre
La surprotection des locataires instaurée par la loi Mermaz-Malandain décourage l'investissement locatif, réduit l'offre de logements et contribue paradoxalement à la hausse des loyers. Les propriétaires sélectionnent davantage leurs locataires, pénalisant les plus fragiles.
Sources
- [1]
- [2]
Fondation Abbé Pierre, rapport annuel sur l'état du mal-logement en France document non retrouvé
Think tank
727 fiches de réforme dans le corpus. Les sources et niveaux de vérification varient selon les fiches. Corrélation ≠ causalité. Méthodologie & sources